借地権の明け渡しってどんな時にできるの?

借地権の明け渡しってどんな時にできるの?

地主は借地契約をしている土地について、契約期間が満了した場合以外にもその土地を明け渡すように求めることができます。借り手は突然そのようなことになると大変驚くでしょうが、正当な理由があれば借地権の明け渡しを請求することは可能です。

そこで、借地権の明け渡しが認められるのはどのようなケースなのかを詳しく解説します。

契約と違った土地の用法をした場合

借り手は、賃貸借契約で決められた用法で土地を使わなければいけません。よって、借り手が用法を違反した場合、契約解除をすることができます。例えば事例として、軽量鉄骨造のプレハブ建築で建物を建てる特約を結んでいたのに堅固建物(コンクリート造・レンガ造・石造りなど)を建てた場合や、木造などの非堅固建物を建てる特約に対して木造建築の基礎に鉄筋コンクリート造の地下室を建てた場合、バラックなどに対して本格的な建物を建てた場合に裁判所は契約解除を認めました。

また、借り手が所有している隣の敷地と借地で越境建築をして契約解除された判例や、 2つの土地をまとめて借りていてその内の1つの土地で用法違反があった時に、2つまとめて契約解除された判例もあります。つまり、契約時に定めた建物の高さや面積、建物構造の様式や使用目的に違反した時などに、その取り決めが合理的であったり必要性があった場合は、用法に違反しているとして借地権の明け渡しが認められます。

借地の上に建っている建物を無断で増改築した場合

無断増改築禁止の特約を結んでいる場合を除き、借り手が借地の上に建っている建物を増改築することは違法ではありません。これは、貸し手が所有している建物である借家を、借り手が無断で増改築する場合とは状況が違います。

なぜなら、借家は貸し手の所有物なのに対して、借地の上の建物は土地の借り手が所有しているものだからです。逆に言えば、借地契約をする際に無断増改築禁止の特約を結んだ場合、借り手が無断で建物の増改築を行うと特約に違反したことになるので契約を解除することができます。

ちなみにこの特約について最高裁は、建物の増改築が土地の通常利用に該当していて貸し手に顕著な影響が無く、双方の信頼関係が壊れるほどの状況ではない時は、契約解除を認めませんでした。そのため、特約があっても必ず借地権の明け渡しができるわけではありません。

貸し手と借り手の信頼関係が顕著に壊れてしまった場合

借り手が借地に対して直接契約を違反していなくても、貸し手との信頼関係が破綻してしまった場合は契約解除が認められるケースがあります。過去には、借り手が貸し手に侮辱的な行いをしたり、借り手が土地の賃貸借契約書を偽造したり、借り手が借地を先代から買ったとして土地の取得登記をせずに所有権の取得を装った場合に解除が認められました。

さらには、貸し手が地代を値上げすることを要求した時に借り手が誠実に対応しなかったり、借り手が借地を買ったと偽って他人に売り払った時にも契約解除された判例があります。

地代を払っていない場合

土地を無償で借りている場合は別ですが、土地を借りるには地代の支払いが必要となります。そして、借り手が地代を滞納している場合、貸し手は借地の契約を解除することができます。ただし、うっかり1回だけ払い忘れてしまったという程度で解除することはできず、地代を払わなかったことによって双方の信頼関係が壊れるほどの状態でないと解除はされません。

具体的には滞納の回数や金額、借り手や貸し手の態度などを総合的に判断して決定されます。過去には、6か月ほど滞納していれば解除が認められましたし、2か月の滞納でも解除が認められたケースもあります。信頼関係が壊れるほどの滞納があった場合、貸し手は期間を決めて地代を払うように請求します。

そして、期間内に地代が支払われなかった場合、借地契約を解除して借地権を明け渡してもらうことができます。地代を払うように請求する期間は、1週間から10日あれば常識的に考えて相当だとみなされるようです。しかし過去の判例では、相当な期間ではなかったりそもそも期間を定めていなくても、地代を払うように請求してから相当の期間が経っていれば契約解除を認めた事例もありました。

また、地代の滞納があった時に請求期間を定めなくても貸し手がスムーズに契約解除できるように、前もって無催告解除特約を結ぶ場合があります。この特約は借地法上認められていて、借家の場合は5か月間家賃を滞納している事例で無催告解除、つまり請求なしに契約解除することが認められたケースもあります。

ただし特約を結んでいない場合と同様に、信頼関係が壊れるほどの滞納でない時は、無催告解除は認められないこともあるので注意しましょう。契約解除をしたい場合は、まずは内容証明郵便を使って意思表示をします。なぜなら万が一裁判になった時に、契約解除の意思表示をしたかどうかや、いつ頃意思表示をしたかなどを証明する証拠になるからです。

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地主に無断で賃借権を譲ったり、無断で又貸しした場合

そもそも借り手は、貸し手に無断で無関係の人に賃借権(賃貸借契約で発生する借り手の権利のこと)を譲ったり、無断で土地を転貸(又貸し)することはできません。これは、民法612条1項に明記されています。そのため、借り手が貸し手の許可を得ずに無関係の人に賃借権を譲ったり、無断で土地を又貸しした時に貸し手は契約を解除できます。

賃借権を譲ると、賃貸借契約での借り手としての地位が無関係の人に移ります。

転貨とは、借り手が無関係の人に土地を返還義務付きで貸し出し、相手から利益を得ることです。ただし、又貸しを約束しただけでは契約を解除することはできず、実際に無関係の人に土地を明け渡してないと認められません。

原則、借地とその上に建っている建物を譲ったり又貸しした場合、信頼関係が壊れるほどの状況だとみなされます。しかし判例では、建造物とその土地の賃借権を持っている共同相続人が他の共同相続人から持ち分を譲ってもらった場合や、土地を借りている人がその上にある建物を子どもとの共有財産にした時に賃借権の持ち分を譲った場合は契約解除が認められませんでした。

他にも、借り手の内縁の妻が夫の死去に伴い建物と賃借権を譲ってもらった場合や、借り手が建物と賃借権を同居している孫に贈与した場合、借り手の離婚に伴い同居していた妻に賃借権を譲った場合にも解除されませんでした。

つまり、無断で賃借権を譲ったり転貨をしていても、貸し手に不利益がなく信頼関係が壊れるほどの状況ではない時には契約解除はできないということです。また、借り手が賃借権のある土地に建っている建造物を他人に貸し、これに伴い土地を他人に使わせても土地の転貨には該当しません。

契約の解除については、無断で賃借権を譲ったり転貨をしているのが土地の一部だとしても、土地の全部に対して承認されます。無断譲渡や転貨に伴う契約解除をする場合は、地代を滞納された場合とは違い一定期間待つ必要はありません。

内容証明郵便を使って、直ちに契約解除の意思表示をすることができます。ただし、無断で賃借権を譲ったり転貨をして借り手がその利益を得てから10年経ってしまうと、時効によって契約解除をすることができなくなります。

そのため、貸し手が無断譲渡や転貨を知らずに10年経ってしまうと既に契約解除はできなくなっており、借地権は明け渡されないので注意しましょう。

参考サイト→借地権 無料相談ドットコム